方向一:廢除市建局,由現有政府部門分擔改善舊區環境和舊區居民生活

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針對下列各項,我們初步的構思如下:

改善擠迫戶生活環境:讓合資格人士盡快入住公屋

積極推行樓宇復修:放寬政府貸款準則

財務不可行、發展商不感興趣的重建地段  :由房協擔任發展商角色,負責重建、收購物業和預留單位作原區安置(如樓換樓、舖換舖)

整體地區規劃:加強規劃署的職責與統籌角色,為每個地區制訂一套可持續發展藍圖

其他

方向二:改變市建局角色,從下而上推行社區更新

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收集街坊意願,一個都不能?牲;由市民決定和啟動社區更新方向和模式

政府、區議會應配合市建局促進社區更新的角色有什麼好處?

現時的重建方式,對小業主和小租客最可怕的地方,就是在毫無預警情況下,某一天市建局看中你家園,便可宣佈為重建區,小市民沒有選擇餘地,必須接受這突如其來的災難式事件。從下而上的社區更新模式,可將小市民的未來,交還他們手中,是最民主的方法,亦是最合乎情理的做法。

有什麼問題需要解決?

1)如何保證過程中的民主?

2)如何不讓社區內擁有眾多物業的大地產或大業主恃勢脅迫小業主和租客?

3)如何處理特定如文物保育的問題?

4)由什麼人來負責做開啟重建的機制?

5)市建局在這種模式內的角色是否包括教育、協助、統籌和撥款?那撥款準則應如何決定?

方向三. A. 法例修訂:建議一

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明確標明市區重建的目標為改善重建戶的生活質素及周邊社區的生活環境。

根據《市區重建局條例》第5 條,市建局的宗旨為:

(a) 作為一個依法設立的法人團體而取代土發公司,負責透過進行、鼓勵、推廣及促進市區重建,改善香港的住屋水平及已建設環境;

(b) 透過將老舊失修區重建成經妥善規劃,並(如適當的話)設有足夠交通設施、其他基礎建設及社區設施的新發展區,從而改善香港的住屋水平及已建設環境,以及已建設區的布局;

(c) 更良好地利用香港已建設環境中失修地區的土地,並騰出土地以應付各種發展需要;

(d) 透過促進對個別建築物的結構穩定性、外部修飾的完整性以及消防安全方面的保養和改善,以及促進改善香港已建設環境的外觀及狀況,從而防止該已建設環境頹敗;

(e) 保存有歷史、文化或建築學價值的建築物、地點及構築物;及

(f) 從事行政長官在諮詢市建局後藉憲報刊登的命令而准許的其他活動,以及執行該等命令指派予市建局的其他職責。

現行法例裡,市建局的多項宗旨裡,竟然沒有一項列出改善重建戶的生活質素的目標,令人咋舌。新建築物雖然可稱作改善香港的住屋水平,但不代表重建戶的生活有所改善。

我們建議修訂《市區重建局條例》第5 條,明確加入下列市區重建的目標:

(i) 鞏固舊區更新,承傳舊區文化

(ii)  改善重建戶生活質素

(iii) 新發展與應與舊區協調,展示良好規劃

方向三 A. 法例修訂:建議二

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取消《市建重建局條例》第29 條發展局申請引用《收回土地條例》強行收地的時限,並必須證明重建項目符合「公眾利益」的要求。

根據現行法例,發展計劃草圖獲核准後的十二個月內,市建局必須向發展局局長提出引用《收回土地條例》,統一重建範圍的業權。市建局手持這尚方寶劍,肆無忌憚,即使賠償方案不合理,受影響市民亦無可奈何。

另方面,市建局如要引用《收回土地條例》,必須達到「公眾利益」的要求。綜觀市建局過去多年來的表現,強差人意,每個重建項目落成後,皆標榜為尊貴豪宅,唯利是圖,絶稱不上是「公眾利益」,被迫遷的重建戶忿忿不平,亦觸發社會公義的問題。

我們建議政府必須嚴謹審視重建項目是否符合「公眾利益」,並取消引用《收回土地條例》的時限。

方向三 A. 法例修訂:建議三

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取消《市建重建局條例》第26 條以「發展項目」(development project)形式進行重建,以統一審議和推行重建項目的機制。

一般而言,重建範圍規模較小,且符合現有分區計劃大綱圖的土地用途,市建局便以「發展項目」(development project)形式進行,審議程序根據《市建重建局條例》進行,反對意見由市建局及發展局負責審訊和決定。若重建範圍規模較大,當中又涉及分區計劃大綱圖的土地用途更改,市建局便以「發展計劃」(development   scheme)形式進行,審議程序根據《城市規劃條例》進行,反對意見則交由城規會負責審訊。

其中一個例子,市建局位於深水埗順寧道重建項目以「發展項目」形式進行,受影響街坊和關注該項目發展的團體欲向市建局提交意見,卻獲以下回覆:

根據《市建重建局條例》第24 條 –

(1) 任何人如認為他將會受根據第23(1)條刊登的公告所提述的擬根據第26 條藉發展項目方式實施的項目所影響,並欲反對該項發展項目的實施,可於公布期內將一份他反對該項目的陳述書送交市建局。

(2) 第(1)款所述的陳述書須列明─

(a) 反對的性質及理由;

(b) (凡對發展項目作出修訂則該項反對即會消除)建議作出的修訂。

即是說,提意見的人必須受項目所影響,其意見並局限於反對性質,如無反對意味,市建局和發展局均不會處理。此外,如受重建影響的街坊向市建局和發展局提反對意見,政府亦只會閉門處理,大大有別於「發展計劃」的審議程序,可在城規會公開申述任何意見。

市建局所有重建項目必須向城規會提交「總綱發展藍圖」諮詢公眾,還市民參與社區規劃的權利。

目前,市建局不用就「發展項目」向城規會提交總綱發展藍圖(master   layout   plan)諮詢公眾,剝奪市民參與社區規劃的權利,有違現今社會的訴求。

我們建議市建局應就每個重建項目制訂「發展計劃草圖」(draft development scheme plan)和「總綱發展藍圖」(master layout plan)  ,交由城規會審議,取消以「發展項目」(development project)形式進行重建。

方向三 A. 法例修訂:建議四

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市建局向城規會提交的「發展計劃草圖」,應包括社會影響評估報估和如何實施該發展計劃。

根據《市建重建局條例》第 25(5)條,市建局刊憲公布重建項目後,須向城規會提交「發展計劃草圖」(draft development scheme plan)  ,但不包括如何落實發展計劃的方案和社會影響評估報告。故建議修訂該條例。

我們建議擴闊城規會的審議權力和職責,修訂《市區重建局條例》第25 條,市建;局就每個重建項目須向城規會提交下列文件以供審議:

(i) 圖則及發展參數;

(ii)  列明市建局如何實施該項發展計劃;

(iii) 市建局對因實施該項發展計劃而相當可能會帶來的社會影響評估。

方向三 B. 行政措施:建議五

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擴大補償和安置選擇,取消單一「七年樓齡」賠償準則,從多角度解決重建戶的 生活問題。

目前,市建局只單一以金錢補償方式取得重建範圍業權,漠視居民辛苦累積和建立多年的社區,習以為常的生活模式被連根拔起。

市建局以公幣推行重建項目,公眾對其要求,自當有別於地產商慣常的商業營運手法。在重建過程中,市建局應該照顧到每個重建戶的合理要求和意願,否則便不應強行推行重建項目,政府和城規會亦不應該輕易批准重建項目。

我們建議市建局必須向重建戶提供多元補償方案以供選擇,如「樓換樓、舖換舖」和業主參與等形式,取消單一「七年樓齡」的賠償準則。

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